Document de référence 2016

69 GECINA – Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 Immeubles du patrimoine de bureaux en exploitation à périmètre constant Valeur d’expertise (en millions d’euros) Valeur/m 2 (en euros)* Taux de capitalisation brut Taux de capitalisation net Paris QCA – Bureaux 2 431 10 746 4,56 % 4,42 % Paris QCA – Commerces 1 298 46 293 2,72 % 2,64 % Paris hors QCA 783 6 239 6,40 % 6,21 % Croissant Ouest – La Défense 2 706 7 391 5,16 % 5,01 % Autres 674 4 096 6,33 % 6,14 % TOTAL 7 892 8 830 4,80 % 4,65 % * Valeur moyenne par m 2 des surfaces retraitée de la valeur estimée des parkings. Les actifs de bureaux situés dans le QCA ont bénéficié de l’appétence du marché pour cette classe d’actifs en gagnant + 6,5 % sur l’ensemble de l’année (dont + 1,6 % au second semestre). Il en résulte un taux de capitalisation net de 3,80 % et 2,64 % pour les commerces. En périphérie Ouest, la hausse du portefeuille bureau a été portée à + 1,7 % sur l’année. Le taux de capitalisation net des bureaux Croissant Ouest ressort à 5,09 %. Le patrimoine immobilier de bureaux à périmètre constant du Groupe est à 57,2 % situé à Paris et à 42,0 % en Région parisienne. 2.3.2. IMMEUBLES DU PATRIMOINE IMMOBILIER RÉSIDENTIEL Valorisation des immeubles du patrimoine immobilier résidentiel au bilan En millions d’euros 31/12/2016 31/12/2015 Variation Valorisation du patrimoine immobilier résidentiel 2 644 2 667 -0,8 % Valorisation du patrimoine immobilier résidentiel à périmètre constant 2 074 2 029 +2,2 % À périmètre courant, le patrimoine résidentiel s’est contracté de - 0,8 % à 2 644 millions d’euros suite aux cessions réalisées en 2015 (162 millions d’euros de cessions au détail pour une valeur bloc au 31 décembre 2015 de 121 millions d’euros et 2 millions d’euros de cession bloc). Bénéficiant d’une conjoncture favorable des marchés, le portefeuille résidentiel a gagné à périmètre constant + 2,2 % à 2 074 millions d’euros sur l’année. Le portefeuille résidentiel traditionnel augmente sur l’année de + 2,3 % (1 854 millions d’euros, + 42 millions d’euros). Les valeurs des résidences étudiants augmentent sur l’année de + 1,3 %. La progression des valeurs du patrimoine résidentiel résulte : ■■ d’un effet taux positif (+ 1,6 %) ; ■■ d’un effet business plan légèrement positif (+ 0,9 %) ; ■■ de l’impact négatif de la hausse des droits (- 0,3 %) ; En tenant compte des capex effectués sur les immeubles résidentiels traditionnels (16 millions d’euros), la variation annuelle de valeur est en hausse de 26 millions d’euros (+ 1,4 %). À périmètre constant, pour le résidentiel traditionnel, la décote globale bloc/lot est de 21 % au 31 décembre 2016. Les valeurs lots sont en hausse de + 6,2 % à 2 338 millions d’euros sur l’année. La valeur métrique bloc du patrimoine s’élève à 4 785 euros/m 2 au 31 décembre 2016 et le taux de capitalisation net est en baisse de 7 pb à 4,26 %. Immeubles du patrimoine résidentiel en exploitation à périmètre constant Valeur d’expertise (bloc) (en millions d’euros) Valeur/m 2 (en euros) Taux de capitalisation brut Taux de capitalisation net Région parisienne 2 003 4 826 5,19 % 4,32 % Autres régions 71 3 105 7,34 % 5,86 % TOTAL 2 074 4 736 5,27 % 4,37 % Le patrimoine résidentiel en exploitation du Groupe est situé à 96,6 % en Région parisienne dont 71,7 % sur Paris. Les taux moyens de capitalisation bruts et nets et les valeurs métriques moyennes ont globalement peu varié en 2016.