Document de référence 2016

67 GECINA – Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 En millions d’euros Taux de rendement nets (droits inclus) Taux de capitalisation nets (hors droits) 31/12/2016 31/12/2015 Variation 31/12/2016 31/12/2015 Variation Bureaux 4,37 % 4,61 % - 25 pb 4,65 % 4,87 % - 21 pb Paris QCA 3,58 % 3,83 % - 25 pb 3,80 % 4,03 % - 23 pb - - Paris QCA – Bureaux 4,16 % 4,26 % - 10 pb 4,42 % 4,48 % - 6 pb - - Paris QCA – Commerces 2,45 % 2,86 % - 40 pb 2,64 % 3,04 % - 40 pb Paris hors QCA 5,78 % 6,32 % - 54 pb 6,21 % 6,71 % - 49 pb Croissant Ouest – La Défense 4,67 % 4,81 % - 14 pb 5,01 % 5,09 % - 9 pb Autres 5,85 % 6,04 % - 19 pb 6,14 % 6,32 % - 18 pb Résidentiel 4,10 % 4,19 % - 9 pb 4,37 % 4,45 % - 7 pb TOTAL PÉRIMÈTRE CONSTANT (1) 4,31 % 4,52 % - 21 pb 4,60 % 4,78 % - 18 pb (1) Périmètre constant 2016. Les experts immobiliers retiennent, pour chaque classe d’actifs, les hypothèses de travail qui résultent pour l’essentiel de leur connaissance du marché et notamment des dernières transactions intervenues. C’est dans ce contexte qu’ils déterminent les différents taux de capitalisation et d’actualisation. Le tableau ci-dessous indique, par classe d’actifs, les fourchettes des taux d’actualisation retenues par les experts immobiliers pour l’élaboration des Discounted Cash Flow (méthode DCF) dans le cadre de leurs expertises établies à date. Les primes de risques spécifiques par secteur ont été déterminées en référence à l’OAT 10 ans (dont le taux d’intérêt s’élève à 0,70 % au 31 décembre 2016). Taux d’actualisation 12/2016 Prime de risque spécifique 12/2016 Bureaux 3,50 % – 11,50 % 2,80 % – 10,80 % Paris QCA 3,50 % – 5,75 % 2,80 % – 5,05 % Paris hors QCA 4,40 % – 8,75 % 3,70 % – 8,05 % Croissant Ouest – La Défense 4,25 % – 7,00 % 3,55 % – 6,30 % Autres 5,00 % – 11,50 % 4,30 % – 10,80 % La valeur du patrimoine (bloc) affiche une baisse de - 6,2 % à périmètre courant. Cette baisse est due à la vente du portefeuille santé (- 1 316 millions d’euros) et à la hausse de valeur des projets en développement (+ 329 millions d’euros) et des actifs à périmètre constant (+ 367 millions d’euros dont 47 millions d’euros d’investissements) en lien avec la baisse des taux observée sur les marchés au 1 er semestre. ■■ À périmètre constant, la valeur du patrimoine est en hausse (+ 3,8 % soit + 367 millions d’euros) : (i) Le patrimoine bureaux augmente sur l’année (+ 4,3 % soit + 323 millions d’euros). Les taux de capitalisation nets ont globalement baissé (- 21 pb à 4,65 %). (ii) La valeur du patrimoine résidentiel est globalement en hausse sur l’année : + 2,3 % soit + 42 millions d’euros pour le résidentiel traditionnel et + 1,3 % soit + 3 millions d’euros pour les résidences étudiants. Les valeurs lots progressent de + 5,8 %. Concernant le résidentiel traditionnel, la valeur métrique s’élève à 4 785 euros/m 2 au 31 décembre 2016 et le taux de capitalisation net est de 4,26 %. La valeur métrique des résidences étudiants est de 4 356 euros/m 2 et le taux de capitalisation net est de 5,32 %. ■■ À périmètre courant : (i) Deux actifs de bureaux ont été livrés sur l’année 2016 pour une valeur de 413 millions d’euros au 31 décembre 2016 (+ 64 millions d’euros sur l’année pour un montant de capex de 1 million d’euros) (City 2 et Le Cristallin à Boulogne). (ii) Acquisition de deux actifs bureaux pour 123 millions d’euros, expertisés à 127 millions d’euros au 31 décembre 2016. (iii) La valeur au bilan du pipeline au 31 décembre 2016 a augmenté de 329 millions d’euros. Cette hausse de valeur s’explique notamment par des investissements à hauteur de + 221 millions d’euros.