Document de référence 2016

27 GECINA – Présentation du Groupe Document de référence 2016 Risques Dispositifs de maîtrise Variation sur la période 2015-2016 Risque de baisse du taux d’occupation financier Risque de ne pas renouveler les baux ou de ne pas louer les actifs dans des délais et à des prix conformes aux attentes de la société ou dans des conditions aussi favorables que celles des baux actuels. Ce risque est particulièrement important concernant les actifs de bureau et commerce. Impacts : ■ ■ hausse de la vacance générant une absence de loyers et un surcoût de charges opérationnelles ; ■ ■ dégradation des résultats du Groupe. ■ ■ suivi constant des locaux vacants et des échéances à venir de ses baux, sur la base d’états issus de son système d’information ; ■ ■ mise en place d’une organisation concernant les relations avec les locataires et la veille du marché locatif, permettant d’anticiper au plus tôt les actions à mener afin de minimiser les coûts financiers associés à la vacance : renégociations anticipées, commercialisation, programmation de travaux… ; ■ ■ suivi du taux d’occupation financier moyen des immeubles du Groupe. Il s’établit à 95,9 % à fin décembre 2016 (cf. tableaux 1.7.3.1 « Volume des loyers par échéances triennales des baux » et « Volume des loyers par échéance de fin de contrat des baux »). » Ce risque est en corrélation avec la conjoncture économique et la politique d’investissements et d’arbitrages. Le risque est toutefois en baisse sur la période. Cette diminution est principalement due au maintien du taux d’occupation financier élevé et de revenus locatifs satisfaisants. Ceux-ci sont principalement liés aux succès de l’activité locative du Groupe matérialisant la qualité des actifs Gecina ainsi que leur attractivité pour les clients, notamment tertiaires. Risques contentieux corporate Risques liés aux acquisitions et engagements effectués en Espagne sous la Présidence de Monsieur Joaquín Rivero. La société ne peut exclure une évolution défavorable de ces opérations ou la survenance de risques financiers, juridiques ou réglementaires supplémentaires. Impacts : ■ ■ dégradation des résultats du Groupe. Le suivi juridique de ces opérations est effectué par les équipes juridiques internes du Groupe avec l’appui de cabinets d’avocats en France et en Espagne. Des réunions de coordination avec les autres Directions concernées sont par ailleurs régulièrement tenues sous l’autorité du Directeur Général. L’évolution de ces risques fait enfin l’objet d’un reporting régulier auprès du Comité d’Audit et des Risques. « Le risque est en légère hausse sur la période face aux incertitudes liées à la situation successorale de Monsieur Rivero. Le Groupe s’attache à maintenir un niveau d’attention et de dispositif de maîtrise élevé concernant ces risques par nature évolutifs. Niveau de risque modéré Risques d’acquisition Risque de surestimer le rendement attendu ou le potentiel d’accroissement de valeur des actifs acquis ou de ne pas détecter des défauts cachés de ces actifs. Ce risque comprend les composantes liées aux acquisitions dans le cadre de vente en blanc et de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; au cas d’espèce, il porte principalement sur le financement des travaux et des frais financiers. Impacts : ■ ■ ne pas disposer de ressources financières prévues lors de l’acquisition de l’actif ; ■ ■ pour les projets en développement s’ajoute le risque de sous-estimer les coûts de développement ; ■ ■ risque de coûts de portage pour les opérations démarrées avant la commercialisation, si des utilisateurs ne sont pas trouvés à brève échéance après le lancement de la construction. ■ ■ processus d’acquisition reposant sur des études technique, juridique et financière comprenant notamment des outils de modélisation ; ■ ■ assistance de conseils externes ; ■ ■ les projets d’acquisition font l’objet d’une étude préalable par un Steering Committee puis par le Comité d’Investissements et de Désinvestissements ; ■ ■ définition de seuils de limitations de pouvoirs dans le cadre de l’examen des projets d’investissements (Directeur Général, Conseil d’Administration, Comité Stratégique). Cf. chapitre 5.1.9 ; ■ ■ le dispositif de maîtrise du risque de financement des acquisitions est présenté avec les risques financiers ci-après (risque de liquidité) ; ■ ■ concernant les projets VEFA, la recherche de locataires est lancée lors de la décision d’investissement en vue de la conclusion de Baux en l’État Futur d’Achèvement (BEFA). (Cf. 3.5.4.1. « le risque de marché immobilier ») ; ■ ■ compte tenu des limitations de pouvoirs du Directeur Général définies par le Conseil d’Administration, les opérations de VEFA font l’objet, en fonction de seuils prédéfinis, d’un accord préalable du Conseil d’Administration sur avis du Comité Stratégique. ∆ Ces risques demeurent stables sur la période.