Document de référence 2016

18 – GECINA Présentation du Groupe Document de référence 2016 1.5.1. LE MARCHÉ DU BUREAU : TENDANCES 2016 ET PERSPECTIVES Sources : BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, Immostat, IPD, Jones Lang LaSalle, Knight Franck, MBE Conseil. Patrimoine À fin 2016, Gecina gère un portefeuille de bureaux et commerces de plus de 1 000 000 m 2 dont plus de 900 000 m 2 en exploitation répartis (en valeur) de la manière suivante : ■■ 55 % à Paris intra-muros ; ■■ 44 % dans le reste de la Région parisienne ; ■■ 1 % à Lyon. Répartition des actifs en exploitation par taille (en valeur) : ■■ les immeubles de plus de 10 000 m 2 représentent 60 % du portefeuille ; ■■ 28 % du portefeuille sont constitués d’immeubles compris entre 5 000 m 2 et 10 000 m 2 ; ■■ les immeubles de moins de 5 000 m 2 ne représentent plus que 12 % du patrimoine. Un marché de l’investissement dynamique et concentré sur les marchés les plus établis de l’Île-de-France Des volumes de liquidités importants ont encore soutenu le marché de l’investissement en France et notamment en Île-de-France. Ainsi, 19,6 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France en immobilier tertiaire en 2016, réitérant donc le dynamisme observé en 2014 et 2015. La concentration dumarché de l’investissement s’est encore accrue en 2016 au bénéfice du bureau en Île-de-France. Sur un volume d’investissements total en France estimé à 23,6 milliards d’euros, CBRE précise que la très grande majorité de ces investissements (près de 86 %) s’est portée sur des investissements en Île-de-France (contre 75 % en 2014, et 83 % en 2015). Par ailleurs, cette même source indique que près de 73 % des engagements sur l’année concernent des actifs de bureaux (contre 66 % en 2014 et 72 % en 2015), alors que moins de 16 % seulement de ces investissements se sont portés sur des actifs de commerces (27 % en 2014, 18 % en 2015). La tendance déjà observée en 2014, renforcée en 2015, notant une préférence croissante des investisseurs pour les actifs de bureaux situés en Île-de-France, se trouve confirmée en 2016. Autre évolut ion not able, les invest issement s sont particulièrement concentrés sur les zones les plus centrales de la Région parisienne, puisque 68 % du montant total des investissements immobiliers réalisés en France en 2016 se concentrent sur Paris intra-muros, La Défense et le Croissant Ouest. Le marché s’est montré particulièrement actif sur les grandes transactions, puisque 66 opérations de plus de 100 millions d’euros ont été constatées, représentant près de 61 % du volume total d’investissements en valeur, soit un poids comparable à celui enregistré en 2015 (source : CBRE). Face à la rareté de biens disponibles à la vente dans des localisations « prime » et bénéficiant de bonnes situations locatives, l’abondance du capital à investir a contribué à la compression des taux prime observée sur l’année. Dans le QCA parisien, le taux prime atteint maintenant 3,0 % (contre 3,25 % fin 2015 et 3,75 % fin 2014). Cette compression des taux a également été constatée dans les meilleures localisations du Croissant Ouest et certains marchés des première et deuxième couronnes bénéficiant de bonnes dessertes de transports en commun et d’une profondeur du marché locatif. Les investisseurs nationaux ont été les plus présents (69 % des transactions), parmi lesquels les assureurs, SCPI, OPCI tous net acheteurs, se sont montrés particulièrement actifs, confirmant les tendances observées ces dernières années. Les fonds souverains marquent leur retour sur l’exercice alors que les fonds ouverts allemands sont de leurs côtés restés globalement vendeurs, notamment dans le cadre de certaines liquidations progressives de leurs actifs. Un marché locatif encourageant sur les zones centrales La demande placée atteint 2,4 millions de m 2 en 2016, soit une hausse de + 7 % sur un an, cette performance prolonge la reprise observée depuis 2014 (+ 13 %) et 2015 (+ 1 %), et excède maintenant la moyenne décennale. Cette performance indique deux principales tendances fortes sur 2016. ■■ D’abord le mouvement est tiré par la nette reprise des transactions sur des surfaces de grande taille (> 5 000 m 2 ) qui affichent une hausse de + 23 % sur un an, et notamment les opérations de très grande taille (> 10 000 m 2 ) en croissance de + 37 % sur un an. ■■ Ensuite la reprise de la demande placée est contrastée selon les zones, et reflète une excellente dynamique sur les zones les plus centrales et notamment Paris intra-muros (+ 14 %), où le volume de transactions est maintenant très significativement supérieur à la moyenne décennale, alors que la dynamique a été en moyenne beaucoup plus faible en dehors de Paris (+ 1 %). Le marché de Paris intra-muros passe en 2016 la barre symbolique du million de m 2 commercialisé, soit une hausse de + 14 % (après une hausse de + 15 % en 2015), et concentrant ainsi 46 % du volume total de transactions enregistrées dans la Région parisienne sur l’année. L’amélioration est également notable sur La Défense où le volume de transactions affiche une croissance de + 93 %. Cette reprise marque donc le retour des utilisateurs vers les quartiers d’affaires traditionnels alors que les autres secteurs géographiques comme la seconde couronne et la première couronne sud ont davantage été en difficulté, restant encore très en deçà de la moyenne à long terme observée sur ces zones.