Document de référence 2016

92 – GECINA Comptes consolidés Document de référence 2016 3.5.3. MÉTHODES COMPTABLES 3.5.3.1. Patrimoine immobilier 3.5.3.1.1. Immeubles de placement (IAS 40) Les immeubles détenus durablement et destinés à être mis en location dans le cadre de contrats de location simple, et/ ou détenus pour valoriser le capital, sont considérés comme des immeubles de placement. Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur valeur d’acquisition frais et droits inclus. Les temps des équipes opérationnelles directement attribuables aux cessions, mises en location et projets en développement sont suivis et valorisés puis, le cas échéant : (i) capitalisés pour leur part consacrée aux projets en développement, études, ou actions de commercialisation ; (ii) enregistrés en résultat de cession dès lors qu’ils se rapportent à des actions préparatoires à la vente. Les frais financiers liés aux opérations de construction ainsi que les indemnités d’éviction, versées dans le cadre de restructurations d’immeubles, sont immobilisés. Les contrats de crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes financières. Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement, ainsi que la juste valeur du bien, sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe, comme s’il en était le propriétaire. En cas d’acquisition d’un contrat de crédit-bail, si l’écart entre la juste valeur de la dette associée et sa valeur nominale est constitutif d’un passif du fait de conditions de marché au jour de l’acquisition plus favorables, il est inscrit au bilan en tant que passif financier. Ce passif financier est repris par résultat sur la durée du contrat et intégralement soldé par résultat de cession en cas de vente du contrat. Gecina a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13 (cf. Note 3.5.3.1.2.). La société a choisi, par convention, de retenir dans les Comptes consolidés la valeur bloc des immeubles comme juste valeur des immeubles de placement. Cette valeur bloc s’entend hors droits de mutation et est déterminée par des experts indépendants (au 31 décembre 2016 : CBRE Valuation, Cushman & Wakefield et Crédit Foncier Expertise) qui valorisent le patrimoine du Groupe dans une perspective de détention durable au 30 juin et au 31 décembre de chaque exercice et qui prennent en compte les travaux immobilisés. Les expertises sont réalisées conformément aux règles de la profession d’expert immobilier en utilisant les méthodes d’évaluation de la juste valeur de chacun des actifs, conformément aux prescriptions de la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Gecina valorise l’ensemble de ses actifs à partir d’une expertise indépendante. La variation de la juste valeur des immeubles de placement est inscrite au compte de résultat. Ces immeubles ne font par conséquent l’objet ni d’amortissements ni de dépréciations. Le compte de résultat enregistre sur l’exercice la variation de la juste valeur de chaque immeuble déterminée de la façon suivante : ■■ valeur de marché n – (valeur de marché n-1 + montant des travaux et dépenses capitalisés de la période n). Les immeubles de placement en cours de réaménagement sont comptabilisés à la juste valeur. Les immeubles en construction ou acquis en vue de leur restructuration ou faisant l’objet d’une restructuration, sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Pour le cas où la juste valeur ne pourrait être déterminée de manière fiable, l’immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période. Lors de chaque arrêté, un test d’ impairment permet d’attester que la valeur comptabilisée ne doit pas faire l’objet d’une dépréciation. L’impact est comptabilisé en variation de juste valeur. La juste valeur est déterminée par les experts sur la base de l’évaluation du prix de sortie de l’immeuble, déduction faite de l’ensemble des coûts directs et indirects liés à l’opération de développement qui restent à engager. Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste valeur au commencement des travaux et lorsque sa commercialisation est avancée. En tout état de cause la mise à la juste valeur est réalisée lorsque l’actif est hors d’eau. Néanmoins, lorsque l’actif est d’ores et déjà loué et que la signature des marchés de travaux est suffisamment avancée pour estimer avec fiabilité le coût de la construction, la mise à la juste valeur de l’actif en développement pourra être réalisée. Méthodologie d’évaluation Chaque actif immobilier est évalué séparément par un expert indépendant. Toutefois, les experts utilisent les mêmes méthodes d’évaluation, décrites ci-dessous. Dans le cadre de leur mission, les experts immobiliers évaluent les immeubles hors droits, hors taxes et hors frais. Ils respectent en cela la position de l’Afrexim (1) et retiennent les taux suivants : ■■ 1,8 % de frais d’actes pour les immeubles en TVA ; ■■ de 6,9 % à 7,5 % de frais et droits d’enregistrement pour les autres immeubles. Les expertises du 31 décembre 2016 tiennent compte de la hausse des droits de mutation à Paris et de la taxe additionnelle sur les cessions de locaux à usage de bureaux en île-de-France. L’actif est évalué à sa juste valeur de marché qui correspond au prix auquel sa vente pourrait être effectuée entre des parties bien informées consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales, sans prendre en compte les considérations de financement à la date de l’évaluation. La valeur retenue dans les Comptes consolidés est la valeur hors droits. (1) Association française des sociétés d’expertise immobilière.