Document de référence 2016

65 GECINA – Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 2.2.8. GARANTIES DONNÉES Le montant de la dette nominale brute garantie par des sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur de deniers, promesses d’affectation hypothécaire) s’élève à 748 millions d’euros à fin 2016 contre 863 millions d’euros à fin 2015. Par ailleurs, l’encours nominal des contrats de crédit-bail atteint 46 millions d’euros contre 139 millions d’euros au 31 décembre 2015. Ainsi, au 31 décembre 2016, le montant total des financements garantis par des actifs sous forme d’hypothèque ou de leasing s’élève à 6,5 % de la valeur totale (bloc) du patrimoine détenu, contre 7,7 % au 31 décembre 2015, pour une limite maximale de 25 % autorisée dans les différentes conventions de crédit. 2.2.9. REMBOURSEMENT ANTICIPÉ EN CAS DE CHANGEMENT DE CONTRÔLE Certaines des conventions de crédit auxquelles Gecina est partie et certains des emprunts obligataires émis par Gecina prévoient le remboursement anticipé obligatoire et/ou l’annulation des crédits consentis et/ou leur exigibilité anticipée en cas de changement de contrôle de Gecina. Sur la base d’un montant d’autorisations globales de 5 506 millions d’euros (comprenant la dette tirée et les lignes de crédit disponibles) au 31 décembre 2016, 2 430 millions d’euros de dettes bancaires et 2 418 millions d’euros d’emprunts obligataires (emprunts à échéance du 11 avril 2019, 30 mai 2023, 30 juillet 2021, 17 juin 2024, 20 janvier 2025 et 30 janvier 2029) sont concernés par une telle clause de changement de contrôle de Gecina (dans la majorité des cas, ce changement doit entraîner une dégradation de la notation en catégorie « Non Investment Grade » pour que cette clause soit activée). Pour ce qui est des emprunts obligataires à échéance avril 2019, mai 2023, juillet 2021, juin 2024, janvier 2025 et janvier 2029, un changement de contrôle entraînant une baisse de la notation en catégorie « Non Investment Grade » non rehaussée dans les 120 jours au niveau d’« Investment Grade » est susceptible d’engendrer le remboursement anticipé de l’emprunt. 2.3. VALORISATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER L’ensemble du patrimoine du groupe Gecina fait l’objet chaque année d’une expertise au 30 juin et au 31 décembre par un collège de trois experts indépendants : CBRE Valuation, Cushman & Wakefield et Crédit Foncier Expertise. Les experts immobiliers ont fait l’objet d’une sélection en janvier 2016 sous la supervision du Comité d’Audit et des Risques du Groupe et sur la base d’un cahier des charges. Les contrats retenus sont d’une durée de six ans dont une période ferme de trois ans. Les honoraires des experts sont fixés en fonction du nombre d’actifs à valoriser et non en fonction de la valeur des actifs. Dans ce chapitre, les valeurs présentées résultent des valorisations effectuées par les experts immobiliers mandatés à cet effet. Le patrimoine immobilier du Groupe est composé d’actifs tertiaires (bureaux et commerces) et d’immeubles résidentiels. Pour l’établissement de ses comptes consolidés, le Groupe a opté pour une valorisation des immeubles à leur juste valeur en conformité avec la norme IAS 40, cette juste valeur étant déterminée par les experts indépendants deux fois par an. Conformément à cette norme, la variation de la juste valeur des immeubles (après prise en compte des travaux immobilisés) sur chaque période comptable est enregistrée au compte de résultat. Chaque actif expertisé est valorisé par un expert du collège et chaque expert se voit confier un portefeuille d’immeubles à valoriser. Les experts estiment la juste valeur des immeubles selon deux approches : la cession des immeubles entiers (valeur d’expertise bloc) ou, le cas échéant, pour les actifs résidentiels, la cession individuelle des lots constituant les immeubles (valeur d’expertise lots). La méthodologie utilisée par les experts est décrite dans la Note 3.5.3.1.1 de l’annexe aux Comptes consolidés. Les experts produisent un rapport détaillé pour chaque immeuble valorisé. Les expertises ont été réalisées selon des méthodes reconnues et homogènes d’une année sur l’autre sur la base des prix nets vendeurs, c’est-à-dire hors frais et droits. Gecina ne communique pas sur les valeurs droits inclus, car les droits ne revenant pas à l’actionnaire, ils ne participent pas à la création de valeur. Gecina estime qu’une information droits inclus qui surélève artificiellement la valeur du patrimoine n’est pas pertinente. Des informations sur la sensibilité de la valorisation du patrimoine à la conjoncture sont indiquées au chapitre Comptes consolidés, en Note 3.5.6.6. Dans le cadre de l’évaluation immobilière, l’expert réalise son expertise sur la base de l’état locatif qui lui est transmis par la société. Si cet état comprend des surfaces vacantes, l’expert évalue les loyers des surfaces vacantes sur la base de la valeur locative de marché. Pour l’évaluation de la valeur locative de marché, l’expert prend en compte la situation du marché en question à la date de réalisation de l’expertise.