Document de référence 2016

55 GECINA – Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 2.1.2. DES REVENUS LOCATIFS CONFORMES AUX PRÉVISIONS DU GROUPE Les revenus locatifs bruts ressortent à 540 millions d’euros en 2016, soit une baisse de - 6,0 % traduisant les importants changements de périmètre opérés ces deux dernières années. A périmètre constant les loyers affichent une baisse modérée de - 0,5 %. À périmètre constant, la baisse modérée de - 0,5 % enregistrée à fin 2016, est conforme aux attentes du Groupe. Elle provient d’une indexation toujours faible (+ 0,2 %) et de la matérialisation d’une légère réversion négative provenant de renégociations actées courant 2015, dont certaines ont pris effet début 2016. La croissance à périmètre constant est également impactée par le départ d’un locataire sur un immeuble situé en deuxième couronne, dont les surfaces libérées ont d’ores et déjà été partiellement relouées. En excluant ce seul actif les loyers sont stables à périmètre constant (+ 0,1 %). À périmètre courant, la baisse de - 6,0 % résulte principalement du volume important de cessions réalisées et notamment de la cession du portefeuille de santé finalisée le 1 er juillet 2016. Cette baisse traduit aussi les programmes de cessions réalisés en 2015 et 2016 permettant de matérialiser d’importantes plus- values de cessions, portant sur le patrimoine résidentiel mais également sur des immeubles de bureaux non stratégiques ou matures. Enfin, la variation des loyers à périmètre courant est également impactée par les pertes temporaires de revenus locatifs d’immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur, qui ont été mis en restructuration à la suite du départ de leurs locataires. Sur la période, les loyers supplémentaires engendrés par des acquisitions et livraisons réalisées en 2015 et 2016, s’élèvent à + 46,1 millions d’euros avec les immeubles T1&B à La Défense, PSA-Grande Armée dans Paris QCA, City 2 à Boulogne- Billancourt, Guersant-2 à Paris et 4 résidences étudiants. En contrepartie, les pertes de loyers relevant des cessions s’élèvent à - 70,5 millions d’euros, dont - 37,1 millions d’euros provenant de la vente du portefeuille de santé, et - 33,4 millions d’euros résultant des cessions tertiaires et résidentielles réalisées en 2015 et en 2016 notamment à Gentilly, Boulogne-Billancourt, La Garenne-Colombes, Neuilly, Suresnes et Rueil Malmaison. La variation des revenus locatifs est également impactée par les mises en restructuration d’immeubles en 2015 et 2016, représentant une perte de loyers de l’ordre de - 8,2 millions d’euros. Revenus locatifs bruts En millions d’euros 31-déc-16 31-déc-15 Variation (%) Périm. courant Périm. constant Total Groupe 540,0 574,6 - 6,0 % - 0,5 % Bureaux 372,9 364,2 + 2,4 % - 0,5 % Résidentiel traditionnel 113,7 121,3 - 6,2 % - 0,3 % Résidences étudiants 14,0 12,0 + 17,5 % - 1,6 % Santé et autres 39,4 77,1 - 49,0 % n.a. Bureaux : une hausse des loyers résultant du renforcement de la spécialisation du Groupe À périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent en hausse de + 2,4 % sous l’effet notamment de l’acquisition au deuxième semestre 2015 des immeubles T1&B à La Défense et du siège actuel de PSA dans le QCA parisien, et des acquisitions immédiatement génératrices de revenus locatifs qui ont été finalisées ou livrées en 2016 (City 2 à Boulogne-Billancourt, Guersant-2 à Paris). Ces acquisitions compensent sur l’exercice l’effet des cessions et mises en restructuration (notamment de l’immeuble Paris-Guersant 1 en 2015, et des actifs Octant- Sextant à Levallois, Paris-Ville l’Evêque, Paris-Friedland, et un ensemble immobilier à Neuilly en 2016). À périmètre constant les loyers s’inscrivent en baisse modérée de -0,5 %, conforme aux attentes du Groupe. Cette légère baisse résulte d’une indexation particulièrement faible (+ 0,2 %) et des derniers effets de renouvellements et renégociations octroyés en 2015 et début 2016 en périphérie parisienne, en contrepartie de l’allongement de la maturité des baux. La croissance à périmètre constant est notamment impactée par le départ d’Oracle qui a libéré fin août 2015 une partie de l’immeuble Crystalys à Vélizy (en seconde couronne de la Région parisienne) aujourd’hui partiellement relouée. En excluant ce seul actif, la croissance à périmètre constant serait positive à + 0,3 % sur 2016. La croissance des loyers à périmètre constant est d’ores et déjà positive sur Paris Intramuros (+ 1,4 %), témoignant ainsi des premières manifestations de reprise des loyers sur les zones centrales. L’amélioration observée des conditions sur les marchés locatifs des zones les plus centrales de la Région parisienne permet aujourd’hui d’envisager que la variation des loyers de bureaux à périmètre constant devrait être positive en 2017.