Document de référence 2016

20 – GECINA Présentation du Groupe Document de référence 2016 Avec près de 321 millions d’euros d’investissements nouveaux sécurisés sur l’année et 2,0 milliards de cessions réalisées ou sous promesse au 31 décembre 2016 (644 millions d’euros hors portefeuille de santé), Gecina a encore été l’un des tout premiers acteurs sur le marché de l’investissement. Au cours de l’année Gecina aura ainsi réalisé l’acquisition en VEFA du projet Be Issy à Issy-les-Moulineaux, d’un immeuble situé rue de Madrid dans le QCA parisien aujourd’hui mis en restructuration, ainsi que d’un actif de bureau situé dans le 17 e arrondissement de Paris (rue Guersant) en mitoyenneté d’un actif déjà propriété du Groupe, permettant de mener une restructuration conjointe. En parallèle, Gecina a cristallisé des profits en procédant à la cession de son portefeuille de santé (finalisée le 1 er juillet 2016), ainsi que d’immeubles de bureaux matures ou non stratégiques à Rueil-Malmaison, Suresnes, Neuilly et à Paris. Il est à noter enfin que dans un environnement particulièrement concurrentiel en termes d’investissements, Gecina entend continuer à matérialiser le potentiel de valeur intrinsèque à son patrimoine, en exploitant ses réserves foncières, mais principalement en menant des programmes de restructuration d’actifs sur son propre portefeuille, et particulièrement à Paris, afin d’en extraire le maximum de valeur. 1.5.2. MARCHÉS DE DIVERSIFICATION 1.5.2.1. Secteur résidentiel Sources : www.paris.notaires.fr, INSEE, Guide du crédit, Clameur, LPI-Seloger Patrimoine À la suite des arbitrages successifs, le portefeuille résidentiel de Gecina est presque exclusivement concentré sur Paris et le département mitoyen des Hauts-de-Seine, des marchés dont les déterminants, notamment en termes de pénurie d’offre, apparaissent très spécifiques par rapport au reste du pays. Les actifs du Résidentiel traditionnel en exploitation sont répartis en valeur de la manière suivante : ■■ 69 % à Paris intra-muros ; ■■ 30 % en Région parisienne ; ■■ 1 % en province. Hausse des volumes et reprise de la hausse des prix en 2016 Le second semestre 2016 montre une solide dynamique en matière de volume de transactions, ainsi qu’une reprise de la hausse des prix notamment à Paris. Le prix de l’immobilier résidentiel à Paris devrait se situer en moyenne autour de 8 500 euros/m 2 à fin 2016 selon les dernières estimations des notaires ( vs 7 990 euros/m 2 fin 2015), soit une hausse estimée de l’ordre de + 6,4 % (+ 3,6% à fin septembre). Cette tendance haussière s’observe également dans les communes voisines de Paris, et notamment dans les Hauts-de-Seine (+ 2,4 % à fin septembre) où Gecina détient une partie de son patrimoine résidentiel. Cette hausse des prix traduit une tendance observée sur le deuxième semestre, et reflète la reprise des ventes de logements anciens entamée au deuxième semestre 2015 et qui ont cru de + 10 % sur un an à fin septembre 2016 (+ 11 % dans Paris intra-muros, et + 13 % en Première Couronne). Ce retour de la demande, provoqué par des taux d’intérêt historiquement bas et la crainte d’une remontée de ceux-ci, a fini par inverser la tendance légèrement baissière observée depuis quatre années. Cela souligne également le manque structurel de logements en Île-de-France, notamment dans la ville de Paris, mais également dans les communes voisines. Les Notaires précisent que les taux d’intérêt devraient cependant jouer un rôle décisif dans l’éventuelle poursuite de cette tendance de hausse des prix. Bien que cette tendance haussière puisse se maintenir sur 2017, les Notaires restent à ce stade prudents, attendant que les signaux positifs pour la croissance se confirment, de même que l’évolution du taux de chômage. Dans ce contexte, Gecina a poursuivi avec succès un programme de ventes à l’unité de 189 millions d’euros (ventes réalisées ou sous promesses) en 2016, traduisant une prime moyenne sur les expertises (valeur bloc) supérieure à 34 %. 11 millions d’euros de ventes supplémentaires sont également en cours de préparation au 31 décembre 2016. Les prix demeurent soutenus à la fois par une pénurie d’offre et des conditions de crédit particulièrement attractives, équilibrant un certain nombre de facteurs moins favorables bien qu’en amélioration sur l’année (environnement économique et confiance des ménages). Ainsi, à fin décembre 2016, les taux de crédit immobiliers à 15 ans s’établissaient à un niveau historiquement bas autour de 1,45 % contre 2,15 % fin 2015, 2,40 % fin 2014 et 3,20 % fin 2013. Paris, et dans une moindre mesure la Première Couronne parisienne, constituent un réel marché de pénurie où s’accroît la demande au regard de la démographie, de la préoccupation autour des retraites et de l’état incertain des marchés financiers. Le marché parisien continue ainsi de faire office d’un marché refuge pour nombre d’investisseurs privés. Loyers toujours en hausse mais de façon modérée, en l’absence d’indexation En 2016, les loyers à Paris n’ont augmenté que de + 0,5 % à 25,0 euros/m 2 /mois, soit une revalorisation locative inférieure à la croissance annuelle moyenne depuis 2000 (source : Clameur), traduisant notamment un faible effet de l’indexation et les contraintes concernant l’encadrement des loyers à l’œuvre depuis août 2015.