Aéroport de Paris - Document de référence 2018

INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS 20 AÉROPORTS DE PARIS ® DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2018 216 6.3.2 Juste valeur des immeubles de placement La juste valeur des immeubles de placement, s’élève à 2 624 millions d’euros au 31 décembre 2018 comparé à 2 433 millions d’euros au 31 décembre 2017, soit une croissance de près de 8 %. Le taux de couverture des expertises externes pour la valorisation des bâtiments et des terrains loués aux tiers est proche de 100 % de leur valeur. Ces expertises ont été menées par un groupement d’experts immobiliers indépendants composé des cabinets suivants : ◆ CBRE Valuation ; ◆ Cushman & Wakefield Valuation & Advisory ; ◆ Crédit Foncier Expertises. Les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations (i) des données confidentielles communiquées par le groupe (comme les états locatifs) et (ii) des hypothèses appropriées dont les principales concernent les taux d’actualisation ou de capitalisation, les valeurs locatives de marché et les avantages particuliers aux locataires. Quelques autres terrains loués à des tiers sont encore non expertisés ; ceux-ci se situent principalement sur les Aérodromes d’Aviation Générale. La juste valeur des bâtiments IAS 40 (non utilisés pour les besoins propres d’Aéroports de Paris), avec leur terrain d’emprise, s’élève à 1 147 millions d’euros en hausse de 95 millions par rapport à 2017. Cette hausse est principalement due à de nouvelles livraisons de bâtiments telles qu’un parc d’activité sur la plate-forme de Paris-Orly, un immeuble de bureau sur le quartier de Roissypôle et aux développements en cours notamment dans le domaine hôtelier et du fret dont les dates de livraison approchent. Par ailleurs, Les zones les plus liquides (produits banalisés avec un bon taux d’occupation et bénéficiant de durées fermes étendues) continuent à augmenter du fait de la poursuite d’une compression des taux. L’année a été marquée par un fort dynamisme du e-commerce et par une activité hôtelière qui se porte bien, ce qui se traduit au niveau des taux induisant ainsi une croissance mécanique de la juste valeur des actifs entrepôt/ logistique, fret et des hôtels (impact + 19 millions d’euros). À l’inverse, le marché de la location tertiaire se tend sur la plate-forme de Paris- Charles-de-Gaulle combiné à une vacance conjoncturelle d’un de nos principaux clients. La juste valeur des terrains loués s’élève à 1 171 millions d’euros, soit une baisse de 1,4 %. Cette baisse apparente est principalement due à un changement de présentation opérée en 2018 avec le maintien des terrains d’emprise des projets en cours de construction non encore livrés dans les réserves foncières ainsi qu’à la valorisation en pleine propriété du parc d’activité livré en début d’année 2018 sur la plate-forme de Paris-Orly. À méthode comparable, les terrains progressent de près de 1 % (impact + 8 millions d’euros) Une mission de revue critique de la méthodologie de valorisation des réserves foncières estimées en interne a été confiée en 2018 à l’un des cabinets d’experts indépendants. La méthode utilisée a été validée avec toutefois des préconisations sur les critères de valorisation pour mieux tenir compte de benchmarks. Ces recommandations ont été intégrées dans l’estimation de la juste valeur des réserves foncières. La valeur des réserves foncières augmente de 162 millions à 306 millions d’euros, sous l’effet d’un ajustement de la méthode de valorisation mentionné ci-dessus (impact + 81 millions d’euros) et du maintien en réserve des terrains d’emprise des projets en cours de réalisation et de négociation jusqu’à la livraison de l’actif (impact + 60 millions d’euros). Les réserves sans contraintes et immédiatement exploitables représentent près de 66 % des surfaces disponibles hors projet en cours et sont valorisées pour 194 millions d’euros. Ces réserves permettent de répondre à toutes les natures de besoin (tertiaire, hôtels, commerces, logement, activité industrielle, fret, logistique, maintenance, support aéronautique). Elles sont localisées au cœur des plates-formes et en périphérie, bien desservies par le réseau routier et autoroutier, constituées pour l’essentiel de terrains actuellement inutilisés et aisément aménageables, mais également de zones d’activités en cours de restructuration, se prêtant à une densification. Par ailleurs, leur desserte par les transports en commun devrait connaître une substantielle amélioration avec le métro du Grand Paris (ligne 14 et 18 à Orly, ligne 17 à LBG et CDG), et CDG express. Les zones mutables à court terme représentent quant à elles près de 60 hectares et représentent à date une valeur de 37 millions d’euros avec un potentiel de croissance important à court et moyen terme. Il ressort des valorisations externes les principaux rendements immédiats de l’immobilier de placement présentés ci-dessous : (en millions d’euros) Au 31/12/2018 Au 31/12/2017 Taux de rendement immédiat Bâtiments Bureaux Paris-Charles de Gaulle 382 404 6,5 % - 9,0 % Cargo Paris-Charles de Gaulle 329 272 8,0 % - 10,0 % Hangars Paris-Charles de Gaulle 91 90 9,0 % - 13,0 % Hôtels/commerces Paris-Orly et Charles de Gaulle 48 6 4,0 % - 6,5 % Hangars/fret Paris-Orly 140 129 10,0 % - 20,0 % Activité Paris-Orly et Charles de Gaulle 28 27 7,0 % - 12,0 % Paris-Le Bourget 129 124 7,0 % - 13,0 % TOTAL DES BÂTIMENTS LOUÉS AUX EXTERNES 1 147 1 052 Terrains loués Bureaux Paris-Charles de Gaulle 93 95 6,0 % - 7,5 % Cargo Paris-Charles de Gaulle 345 339 6,0 % - 8,0 % Hangars Paris-Charles de Gaulle 115 115 8,0 % - 10,0 % Hôtels/commerces Paris-Orly et Charles de Gaulle 238 253 4,0 % - 6,5 % Hangars/fret Paris-Orly 44 58 13,0 % - 16,0 % Logistique/activité Paris-Orly et Charles de Gaulle 202 218 6,0 % - 9,0 % Paris-Le Bourget et AAG 134 141 5,0 % - 8,0 % TOTAL DES TERRAINS LOUÉS AUX EXTERNES 1 171 1 219 TOTAL DES RÉSERVES FONCIÈRES 306 162 TOTAL DES IMMEUBLES DE PLACEMENT 2 624 2 433